올해 하반기, 지분형 모기지 대출 총정리
1. 지분형 모기지란 무엇인가?
2025년 하반기부터 한국 정부는 무주택자의 내 집 마련을 돕기 위해 ‘지분형 주택담보대출(모기지)’ 시범사업을 본격 도입합니다. 이 제도는 기존의 주택담보대출과는 큰 차이가 있습니다. 전통적인 대출 방식에서는 구매자가 집값의 상당 부분을 대출로 조달하고, 이에 대한 이자를 갚아야 했습니다. 그러나 지분형 모기지는 공공기관이 주택의 일정 지분을 직접 투자하는 방식입니다.
예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구입할 때 주택금융공사(HF)가 5억 원을 투자하면, 구매자는 나머지 5억 원만 준비하면 됩니다. 구매자는 HF의 투자 지분에 대해 일반 은행 이자보다 낮은 ‘사용료’를 지불하고, 향후 집을 매각할 때 발생하는 시세 차익은 HF와 구매자가 지분율에 따라 나눕니다.
이 방식은 무주택자들이 내 집 마련의 가장 큰 허들인 ‘초기 자금 부담’을 크게 줄여줄 수 있습니다. 특히 서울과 수도권에서 집값이 수억 원을 호가하는 상황에서, 무주택자들이 자력으로 집을 사는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 정부는 공공과 민간이 함께 부담을 나누는 지분형 모기지로 주거 사다리를 놓겠다는 구상입니다.
2. 지분형 모기지의 핵심 특징과 구조
지분형 모기지의 가장 큰 강점은 초기 부담 경감입니다. 예를 들어 서울에서 10억 원짜리 아파트를 살 경우, 기존에는 최소 6~7억 원 이상의 대출이 필요했지만, 이제는 절반만 준비해도 됩니다. 정부가 밝힌 시범사업 기준은 아래와 같습니다.
• 서울: 10억 원 이하 주택
• 경기: 6억 원 이하 주택
• 지방: 4억 원 이하 주택
• 시범사업 규모: 약 1,000호
• 필요 재원: 약 4,000억 원
구매자는 향후 경제적 여건이 좋아지면 HF의 지분을 조금씩 사들이는 방식으로 완전한 소유권을 확보할 수 있습니다. 이 과정에서 HF는 매각가 기준으로 지분을 넘겨주고, 구매자는 점점 더 많은 몫의 집주인이 됩니다.
또한, 만약 집값이 하락할 경우 HF가 손실을 우선 부담합니다. 이는 일반 대출과 차별화되는 부분으로, 구매자의 하방 리스크를 크게 줄여줍니다. 반면 집값이 오르면, 그 차익은 지분율에 따라 분배됩니다. 이 때문에 과거 정부에서 추진한 유사한 정책은 집값 상승기에 인기가 떨어진 바 있습니다. 시세 차익을 100% 온전히 가져가지 못한다는 점에서 소비자 거부감이 있었던 것입니다.
HF의 지분에 대한 ‘사용료’도 중요한 부분입니다. 이 사용료는 은행 이자보다 낮게 책정될 예정이지만, 구체적인 금리는 아직 확정되지 않았습니다. 사용료가 과도하게 높아지면 지분형 모기지의 매력은 크게 떨어질 수 있기 때문에 정부는 시장 친화적인 수준에서 설계를 마무리하고 있습니다.
3. 앞으로의 전망과 주의할 점
지분형 모기지는 큰 잠재력을 가진 제도지만, 몇 가지 주의점도 있습니다.
첫째, 과거 박근혜·문재인 정부 시절에도 유사한 정책이 있었지만 실패했습니다. 당시에는 주택 가격이 계속 상승하면서 정부와 이익을 나누는 구조에 대한 거부감이 컸고, 제도 설계도 시장 현실과 잘 맞지 않았습니다. 이번에는 과거 실패를 반영해 사용료 인하, 지분 추가 매입의 유연성, 주택 선택의 자유 등에서 보완책이 마련되고 있습니다.
둘째, 무주택자들의 심리와 시장 반응이 중요합니다. 아무리 좋은 제도라도, “내 집에서 발생한 이익을 정부와 나눠야 한다”는 거부감이 커지면 참여자가 줄어들 수 있습니다. 반대로, 집값 하락기에 리스크를 줄이고 싶어 하는 수요자들에게는 매력적인 상품이 될 가능성이 높습니다.
셋째, 선정 방식은 점수제를 통해 진행됩니다. 현재로서는 무주택자, 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부, 청년 가구 등이 우선적으로 혜택을 받을 것으로 예상되며, 시범사업 단계에서는 약 1,000호가 공급됩니다. 참가자로 선정되면 원하는 지역의 주택을 직접 고를 수 있다는 점도 큰 장점입니다.
앞으로 지분형 모기지가 본격 시행되면, 부동산 시장에도 상당한 변화가 올 수 있습니다. 무주택자의 내 집 마련 진입장벽을 낮추면 청약시장, 매매시장 모두에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 다만, 이 제도가 일시적인 이벤트로 끝나지 않고, 지속 가능한 모델로 자리잡으려면 장기적인 제도 보완과 모니터링이 필수적입니다.
지분형 모기지는 무주택자에게 희망이 될 수 있는 제도입니다. 초기 비용 부담을 줄이고, 집값 하락 리스크를 완화하며, 점진적으로 완전한 소유권을 가져갈 수 있는 점에서 혁신적인 방식입니다. 하지만 사용료, 지분 매입 조건, 시세 차익 분배 구조 등은 반드시 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
내 집 마련을 고민 중이라면, 하반기부터 시작될 지분형 모기지 시범사업에 관심을 가져보는 것도 좋겠습니다. 앞으로 시범사업의 구체적 내용과 참여 방법이 확정되면 추가로 안내해 드리겠습니다.